マンション 経営 投資
マンション経営投資
頻繁にかかってくる勧誘電話で勧められる方法、ローンを借りて新築ワンルームの経営を行うことが、投資対象になりうるのかを検証します。
結論は「投資対象失格」というわかりきったものですが。。
ローン計算にはポポの作成したオンラインソフト、ローンプランナーとそのおまけシリーズを利用します。検証の参考に、一般企業を対象にすると後々面倒なことになりかねませんので、日経の住宅サーチ内「投資する」（以下「検証参考サイト」と表記）あたりを選んでみます。
* 前文
o ローンの利息／返済期間
家賃でローン返済する場合の返済期間や利息について概算
o マンションの値段は適正価格か？
新築ワンルームマンションの価格、高すぎませんか？
o 検証のモデルケースマンション経営投資
典型的なケースについて住宅ローンの簡易償還表を作成してみました
* 検証参考サイトにあるメリットの真偽
真剣に考えると、ほとんどが、うそくさい or あたりまえ or 検証が必要ということで、メリット自体が？？？？？
o 節税効果の検証
収益性の無いマンション以外、節税効果は出ないという事実！
* 検証参考サイトにあるマンション投資の鉄則
これで収益上がれば、誰も賃貸経営で苦労しません
* リスクの検証マンション投資
ここが本命！！
* 将来予測
スラムと化した廃ビルの一室のオーナーになりますか？
* 物件例考察
実際の物件では検証に使ったモデルケースよりも実質利回りが下がるだけより条件が悪くなります。
* 敷金問題
入居者に恨まれるぼったくり商法の片棒担ぎ
* システムの問題
マンション経営で利益が出るなら自分でやったらいいじゃない、勧誘電話なんかしないでサ！
* 勧誘電話の例
電話勧誘研究室に一部を掲載しています
結局、ローンを借りて新築ワンルームマンションを購入するのはハイリスクローリターンな投資であり、投資額を回収することすら難しいと思えます。
修正履歴
税金とローンについての検証をやりなおしました。(2002/12/21)
レイアウト、文章記述を更新しました。(2003/08/03)
個人的な考えですが、マンション経営をどうしても行いたい場合、表面利回りが10%以上の物件をローン無しで購入して経営するくらいのことでないと、リスクは高すぎると思います。
マンション経営
新築でこうした物件はまず存在しませんので、結局中古狙いになります。
条件（立地、部屋の広さ間取り、共用設備）のいいものを選ぶ、これは常識として、ある程度長期で運用するなら、大規模修繕の費用負担が収益を下げる重要な問題になります。マンション管理組合として修繕積立金が十分積み上がってる、大規模修繕直後、築浅、などの修繕の費用負担の少ないであろう物件を選ぶのが重要ポイントです。
短期での運用なら、利回り最優先で、物件価値が残っている間に売り逃げできるように計画します。かなり博打に近いかもしれません。
営業マンの嘘を暴きたい方は、各検証について勧誘電話の応対の参考にしていただければ幸いです。また『ローンを組んだ新築マンション経営』を勧める皆様の反論（メールでどうぞ）もお待ちしています。
マンション 失敗
マンション経営マンション経営成功の秘訣
マンション経営成功の秘訣とは？
安定的なアパート・マンション経営を考えるうえでの一番のポイントは、
「いかに入居者のニーズを捉え、いかに選んでいただくか？」という事です。
しっかりとした市場調査をもとに、入居者ニーズを取り入れた差別化を行う事で、安定した入居者確保が可能になります。
空室発生が少ない物件（間取り・外観・設備仕様等）が建築出来れば、
最終的には所有されている資産（土地）の有効活用へと繋がり、安定した家賃収入を確保する事が可能となります。
アパート・マンション経営は、短期でなく長期的経営です。
長期に渡り空室の出ない、いかに入居者に支持してもらえるかが重要となります。
あまりにも希望の利回りを意識しすぎた為に、むやみに全体の建築費を落としすぎ、入居者ニーズに全くあっていない物件を建築してしまった事で、2〜3年で空室が発生してしまったという、アパートマンション経営の失敗事例を聞く事もありますので、注意が必要です。
入居者はマンションに何を求めるか？
入居者のニーズをつかむ
デザイナーズマンション
人気の高い賃貸物件を調べてみると、ここ数年「デザイナーズマンション」と言われる物件に人気が集中している様です。
単に敷地に合わせて建物を建てるだけでなく、外構計画や道路から建物までのアプローチやエントランス、そして部屋のインテリアなど、全体のデザインを重視した設計がポイントのようです。
また、デザインだけでなく、ペットと一緒に暮らせる「ペット共生型マンション」なども人気が高いようです。
オーナー自身、「自分が住んでみたい」という建物を設計する事が重要です。
収納問題
各社実施の賃貸入居者アンケートによると、「収納が足りない」をいう不満が毎年上位を占めています。
各部屋を少しでも広く、そしてより多くの部屋数を確保する為に、収納スペースを削ってしまっている設計が多いようです。
弊社が取り扱っているルネスマンションは、そんな入居者の不満点を抜本的に解消！
部屋の広さをしっかりと確保したまま、収納スペースをより多く確保しています。
よくあるキッチンの床下収納ではありません。
ルネスマンションでは目的に合わせ、多種多様な収納メニューをご用意しています。
収納収納スペースについて
天井の高さ・ハイサッシ
ルネスマンションは、逆梁工法を採用している構造の為、各居室とも天井いっぱいまで開口を設計する事が可能です。
通常のマンションでは1.8m〜2.0mの高さのサッシが標準ですが、ルネスマンションの場合、2.3mの開口が標準です。
大きな開口が確保出来る事で、単に採光・採風を十分に確保するだけでなく、室内からの開放感も断然変わってきます。
開放感のある居室設計が可能なルネスマンションは、現在多くの入居者に喜ばれ、ご支持頂いております。
防音・採光防音・採光について
将来的なコストを考える
ルネスマンションは逆梁の構造体（スケルトン）と、内装・設備（インフィル）を完全に分離したスケルトンインフィル工法がベースとなっています。
この工法のメリットは、逆梁の床下空間に設備配管を転がし施工する事が可能な為、
将来修繕工事等が容易に出来、修繕維持のコスト軽減というメリットを生み出します。
スケルトンインフィル工法スケルトンインフィル工法とは？
構造体と内装・設備が完全分離した設計の為、将来必ず発生する修繕改修工事やリフォーム工事にも大変適しており、建物全体を取り壊し、建築し直すのではなく、一部分（内部）のやり変えで済む為、将来的に発生するコスト（ライフ・サイクル・コスト）の低減にも効果を発揮します。
メンテナンスメンテナンスについて
また、遮音性にも大変優れており、L値50以下を実現しております。
賃貸アパート・マンションでクレームの多い、上下階の音の問題についても解決可能なルネスマンションは、多くの入居者様よりご支持頂いております。
防音・採光防音・採光について
一般的な退去の理由として「現在、住んでいる部屋に不満がある場合」が挙げられますが、
長く住み続けていただくためにはこの点に注目し、そして解決しなければなりません。
金融公庫の調査によれば賃貸アパート・マンション居住者の三大不満点は
収納スペースの狭さ
上下階の騒音
採光・採風性の低さ
だといわれています。
こうした不満点を解決する事が、退去を防ぎ高い家賃設定を保つ賃貸マンションの絶対条件となります。